แรงจนฉุดไม่อยู่! “โซนจอหอ” ศูนย์กลางเมืองใหม่ของโคราช นักลงทุนซุ่มผุดคอนโดเพียบ

จากสัปดาห์ก่อนที่เรานำเสนอแนวโน้มและประวัติราคาโครงการที่อยู่อาศัยในโซนหัวทะเลกันมาแล้ว คราวนี้เราจะพาทุกคนมาอีกย่านหนึ่งของจังหวัดนครราชสีมาที่มีความน่าสนใจไม่แพ้กัน นั่นก็คือ “โซนจอหอ” พื้นที่เชื่อมต่อถนนเส้นหลักหลายสาย และเนื้อหอมอย่างมากในหมู่นักลงทุนด้านอสังหาริมทรัพย์ประเภทโครงการบ้านจัดสรร สำหรับใครยังลังเลว่าจะเลือกทำเลไหนเป็นที่อยู่อาศัยหรือใช้ในการลงทุนในอนาคต นี่คืออีกทำเลหนึ่งที่เราไม่ควรมองข้าม

โซนจอหอ: พื้นที่พัฒนาสู่ย่านศูนย์กลางเมืองใหม่โคราช

แต่เดิม “จอหอ” เป็นเพียงพื้นที่รองรับการขยายตัวของเมืองโคราช ซึ่งเมื่อเปรียบเทียบกับพื้นที่ใกล้เคียงอื่นๆ โซนจอหออาจจะไม่ค่อยได้รับความนิยมมากนักในตลาดอสังหาฯ ทำให้ในปัจจุบันที่ดินในโซนนี้ยังมีพื้นที่ว่างรอการพัฒนาเป็นจำนวนมาก และหากพิจารณาถึงจุดเด่นจะพบว่า เป็นพื้นที่ที่เชื่อมต่อกับถนนสายหลักของเมืองโคราชหลายสาย และสามารถเชื่อมต่อไปยังจังหวัดอื่นๆ ได้สะดวก เช่น ถนนมิตรภาพ ถนนสุรนารายณ์ และถนนเลี่ยงเมืองนครราชสีมา (บายพาส)

ด้วยปัจจัยทางด้านการคมนาคมเหล่านี้ ประกอบกับพื้นที่ที่มีลักษณะเป็นชุมชนดั้งเดิมที่ยังมีกิจกรรมการค้าและการบริการในระดับหนึ่ง ทำให้ในปัจจุบันจอหอเริ่มกลับมาเป็นทำเลที่เป็นที่นิยมของกลุ่มนักลงทุนสำหรับการพัฒนาโครงการประเภทหมู่บ้านจัดสรร ดังจะเห็นได้จากในช่วงปีที่ผ่านมามีการเปิดตัวโครงการที่อยู่อาศัยในบริเวณนี้เป็นจำนวนมาก โดยเฉพาะบริเวณถนนสุรนารายณ์-โคกสูง-โนนไทย

แนวโน้มราคาที่อยู่อาศัย โซนจอหอ

ด้วยลักษณะตลาดที่อยู่อาศัยของพื้นที่มีลักษณะเน้นไปทางการพัฒนาในแนวราบ ประเภทหมู่บ้านจัดสรร ทั้งแบบบ้านชั้นเดียวและสองชั้น มีการแข่งขันทั้งด้านราคา การจัดการพื้นที่ส่วนกลาง และการออกแบบโครงสร้างสถาปัตยกรรมของตัวบ้านที่ทันสมัย ทำให้โซนจอหอมีความน่าสนใจในด้านตลาดอสังหาฯมากขึ้น และเพื่อประกอบการตัดสินใจ เราได้พิจารณาแนวโน้มราคาที่อยู่อาศัยในพื้นที่โซนจอหอออกเป็น 3 กลุ่ม เพื่อให้สามารถทำความเข้าใจข้อมูลราคาของพื้นที่ได้อย่างชัดเจน ดังนี้

1. บายพาสตอนล่าง พื้นที่ตอนล่างของเส้นทางหลวงหมายเลข 204 หรือเส้นเลี่ยงเมืองนครราชสีมา โดยมีทางหลวงหมายเลข 2 หรือถนนมิตรภาพ และทางหลวงหมายเลข 205 หรือถนนสุรนารายณ์ตัดผ่านพื้นที่ทางฝั่งตะวันออก ประกอบด้วยสองย่านย่อย ได้แก่ ย่านบ้านประโดก และย่านบายพาส 2  
2. บายพาสตอนบน พื้นที่เหนือทางหลวงหมายเลข 204 หรือถนนเลี่ยงเมืองนครราชสีมา โดยฝั่งขวาของพื้นที่เลียบไปกับถนนสุรนารายณ์ ประกอบด้วยสองย่านย่อย ได้แก่ ย่านบายพาส 1 และย่านพุดซา
3. ศาลเยาวชนฯ-หนองไข่น้ำ เริ่มต้นจากแยกศาลเยาวชนและครอบครัวขนาบด้วยถนนสุรนารายณ์ทางฝั่งซ้ายของพื้นที่ และถนนมิตรภาพพาดผ่านตอนล่างของพื้นที่ ได้แก่ ย่านหนองไข่น้ำ

โครงการที่อยู่อาศัยบริเวณโซนจอหอมีค่าเฉลี่ยราคากลาง (Median Selling Price) สูงสุดอยู่ที่ ย่านบ้านประโดก (3.51 ล้านบาท) ซึ่งอยู่ทางตอนล่างของโซน มีห้างร้านและสถานที่ราชการหลายแห่ง รวมถึงมีการเดินทางที่สะดวกด้วยถนนสายหลักที่พาดผ่านถึงสามสาย ได้แก่ ถนนเลี่ยงเมืองนครราชสีมา (ทางหลวงหมายเลข 204) ถนนมิตรภาพ และถนนสุรนารายณ์ (ทางหลวงหมายเลข 205) และมีมหาวิทยาลัยวงษ์ชวลิตกุลซึ่งเป็นสถานศึกษาท้องถิ่นอยู่ในย่านนี้อีกด้วย รองลงมาคือย่านบายพาส 1 (3.43 ล้านบาท)  ตามมาด้วยย่านบายพาส 2 (3.32 ล้านบาท) ย่านพุดชา (2.96 ล้านบาท) และย่านหนองไข่น้ำ (2.78 ล้านบาท) ตามลำดับ

ทั้งนี้หากพิจารณาจากภาพรวมของแนวโน้มราคากลางในระดับย่านของพื้นที่นี้จะพบว่า พื้นที่ทางตอนล่างของถนนเลี่ยงเมืองหมายเลข 204 มีมูลค่าโครงการสูงกว่าตอนบนของพื้นที่ อาจเนื่องด้วยลักษณะเส้นทางการคมนาคมที่สามารถเดินทางได้สะดวก มีถนนสายหลักตัดผ่านพื้นที่ในบริเวณกว้าง อีกทั้งทำเลที่ตั้งใกล้กับสถานที่ราชการ รวมถึงย่านการค้า และสถานศึกษาของโซน ซึ่งทำให้มีความต้องการที่อยู่อาศัยมากขึ้น จึงมูลค่าโครงการที่อยู่อาศัยสูงกว่าพื้นที่ทางตอนบนของโซนจอหอ

ในด้านราคาเฉลี่ยต่อตารางเมตรของที่อยู่อาศัย (Average Selling Price per Square Mater) ในพื้นที่โซนจอหอพบว่าย่านที่มีราคาสูงสุด ได้แก่ ย่านบ้านประโดก เฉลี่ย 22,380 บาทต่อ ตร.ม. ตามด้วยย่านบายพาส 2 เฉลี่ย 13,780 บาทต่อ ตร.ม. ย่านบายพาส 1 ราคา 9,810 บาทต่อ ตร.ม. ส่วนย่านพุดซา เฉลี่ย 8,930 บาทต่อ ตร.ม. และย่านหนองไข่น้ำมีค่าเฉลี่ยเท่ากับ 6,190 บาทต่อ ตร.ม.

เมื่อพิจารณาประวัติราคาของโซนจอหอ กราฟความสัมพันธ์ค่ากลางราคาขายจากปี 2013-2016 แสดงให้เห็นแนวโน้มราคากลางโครงการที่อยู่อาศัยของโซนจอหอ ซึ่งมีทิศทางเดียวกันกับภาพรวมค่ากลางราคาขายของอำเภอเมืองนครราชสีมา ตามลักษณะของพื้นที่ที่รองรับการขยายตัวของความเป็นเมือง และมีการเติบโตด้านการลงทุนควบคู่ไปกับพื้นที่โซนในเมือง ซึ่งเป็นใจกลางของจังหวัดนครราชสีมา โดยในปี 2016 ภาพรวมค่ากลางราคาขายของพื้นที่อยู่ที่ 2.84 ล้านบาท

ค่าเฉลี่ยราคาบาทต่อตารางเมตรในโซนนี้พบว่าข้อมูลในปี 2013–2016 อยู่ที่ประมาณ 17,000 บาทต่อตารางเมตร ซึ่งเหตุที่ราคาเฉลี่ยต่อพื้นที่ไม่สูงนักอาจเป็นผลจากโครงการอสังหาริมทรัพย์ที่พัฒนาในพื้นที่โซนจอหอเป็นโครงการในแนวราบเป็นส่วนมาก ตามลักษณะของความสามารถในการรองรับการขยายตัวของพื้นที่ ที่ยังมีที่ดินเปล่ารอการพัฒนาอยู่มาก และความต้องการที่พักอาศัยในรูปแบบคอนโดมิเนียมของพื้นที่ยังน้อยเมื่อเทียบกับพื้นที่โซนในเมือง 1-2 ซึ่งมีความหนาแน่นประชากรและความต้องการที่อยู่อาศัยที่มากกว่า  (รายงานแนวโน้มราคาที่อยู่อาศัยจังหวัดนครราชสีมา โซนในเมือง 1-2) โดยภาพรวมค่าเฉลี่ยราคาขายในปี 2016 ของโซนจอหออยู่ที่ 17,107 บาทต่อตารางเมตร

จับตาการพัฒนาพื้นที่ “โซนจอหอ”

ปัจจุบันย่านจอหอเริ่มมีการเปลี่ยนแปลงอย่างรวดเร็วจากการเปิดตัวของห้างสรรพสินค้าขนาดใหญ่ เช่น เซ็นทรัลพลาซา นครราชสีมา และเทอร์มินัล 21 โคราช ตลอดจนห้างค้าปลีกขนาดใหญ่ประเภทต่างๆ เช่น โลตัสบ้านเกาะบนถนนสุรนารายณ์, Mega Home Global House และ Index Living Mall ซึ่งเป็นร้านค้าวัสดุก่อสร้างและอุปกรณ์ตกแต่งบ้านบนถนนมิตรภาพ องค์ประกอบเหล่านี้ล้วนเป็นปัจจัยที่กระตุ้นตลาดที่อยู่อาศัยในโซนจอหอให้สามารถพัฒนาควบคู่ไปกับแผนพัฒนาสู่ความเป็นศูนย์กลางเมืองใหม่ของโคราชได้อย่างดี

โดยในรอบปีที่ผ่านมาเริ่มมีการลงทุนตลาดที่อยู่อาศัยประเภทคอนโดมิเนียมในโซนจอหอบ้างแล้ว อาทิเช่น โครงการ The Change Condo บนถนนมิตรภาพ และโครงการ The Space Condo บนถนนสุรนารายณ์ นอกจากนี้บริเวณที่ดินด้านข้างของห้างฯเซ็นทรัลยังมีโครงการพัฒนาที่อยู่อาศัยแบบ High rise เพื่อเป็นสถานที่รองรับกิจกรรมแห่งใหม่ของเมืองโคราชอีกด้วย

>>> คลิก <<<

เมื่อเราพิจารณามาถึงจุดนี้ เราจะเริ่มเห็นแนวโน้มราคาพื้นที่ในย่านจอหอเริ่มมีราคาเพิ่มสูงมากขึ้นอย่างมีนัยยะสำคัญ ซึ่งบ่งชี้ถึงการเจริญเติบโตของเมืองที่แผ่ขยายออกไปอย่างรวดเร็ว จากการลงทุนทั้งในภาครัฐและภาคเอกชน ส่งผลในจอหอเริ่มมีความคึกคักและเป็นที่น่าจับตามองอย่างมาก สำหรับใครที่ยังตัดสินใจไม่ได้ สามารถเข้าไปอ่านบทความวิเคราะห์เจาะลึกโซนต่างๆ ในเขตเมืองโคราชที่เหมาะกับไลฟ์สไตล์ของคุณเพิ่มเติมได้ที่ www.baania.com

*หมายเหตุ : ราคาที่อยู่อาศัยที่นำมาวิเคราะห์และนำเสนอในครั้งนี้เป็นค่ากลาง (Median Price) และค่าเฉลี่ย (Average Price) ของราคาที่อยู่อาศัยต่อพื้นที่ (ตารางเมตร) โครงการที่นำมาวิเคราะห์ประกอบไปด้วยบ้านจัดสรร ทาวน์โฮม และคอนโดมิเนียม จากการเก็บรวมข้อมูลตั้งแต่ปี พ.ศ.2555-2559 โดยทีมงาน Baania และวิเคราะห์ด้วยเทคนิคการประมาณค่าช่วงเชิงพื้นที่ (Spatial Interpolations) ในระบบสารสนเทศภูมิศาสตร์ (GIS)

ดร.สฤษดิ์ ติยะวงศ์สุวรรณ

ที่ปรึกษาศูนย์ออกแบบและพัฒนาเมือง, อาจารย์ประจำหลักสูตรเทคโนโลยีบัณฑิต สาขาวิชาการจัดการผังเมือง คณะศิลปกรรมและออกแบบอุตสาหกรรม, อาจารย์ประจำหลักสูตรวิศวกรรมศาสตร์มหาบัณฑิต สาขาวิชาเทคโนโลยีวิศวกรรมโยธาและการขนส่ง คณะวิศวกรรมศาสตร์และสถาปัตยกรรมศาสตร์ มหาวิทยาลัยเทคโนโลยีราชมงคลอีสาน นครราชสีมา

บรรณาธิการวารสารสภาพแวดล้อมสรรค์สร้างวินิจฉัย (Built Environment Inquiry – BEI) คณะสถาปัตยกรรมศาสตร์ มหาวิทยาลัยขอนแก่น, ผู้ทรงคุณวุฒิพิจารณาบทความวิชาการ,วิทยากรรับเชิญบรรยายด้านการพัฒนา การวางแผนและผังเมืองกับระเบียบวิธีวิจัยเพื่อการพัฒนาในหลายสถาบัน

นอกจากนี้ยังมุ่งเน้นพัฒนาองค์ความรู้ในวิชาชีพด้วยการวิจัยในโครงการต่างๆ ร่วมกับสถาบันชั้นนำ อาทิ โครงการศึกษาออกแบบรายละเอียดระบบขนส่งสาธารณะในเขตจังหวัดขอนแก่นและผลกระทบสิ่งแวดล้อม โดยศูนย์วิจัยและพัฒนาโครงสร้างมูลฐานอย่างยั่งยืน ภาควิชาวิศวกรรมโยธา คณะวิศวกรรมศาสตร์ มหาวิทยาลัยขอนแก่น (www.kts2016.com) ในตำแหน่งผู้เชี่ยวชาญด้านการออกแบบเมือง ทุนโดยสำนักงานนโยบายและแผนการขนส่งและจราจร และโครงการส่งเสริมสมรรถนะให้แก่องค์กรปกครองส่วนท้องถิ่นภายใต้โครงการจัดทำแผนพัฒนาที่อยู่อาศัย และแผนป้องกัน/แก้ไขปัญหาชุมชนแออัด กลุ่มจังหวัดภาคตะวันออก : ชลบุรี ระยอง จันทบุรี และตราด ในตำแหน่งหัวหน้าโครงการ ทุนโดยการเคหะแห่งชาติ (http://urp.kku.ac.th/nha_plge/index.html)

Contact Info
Email : Sarittiya@gmail.com
Website : www.sarit.be-searched.net

อดิศักดิ์ กันทะเมืองลี้

นักผังเมืองรุ่นใหม่ที่สนใจงานด้าน Urban Planning and  Analytics โดยเฉพาะอย่างยิ่งการวางแผนและวิเคราะห์เชิงพื้นที่ (Spatial Analysis) ด้วยระบบสารสนเทศภูมิศาสตร์ (GIS) ปัจจุบันเป็นผู้ช่วยผู้อำนวยการศูนย์ออกแบบและพัฒนาเมือง (UddC) จุฬาลงกรณ์มหาวิทยาลัย