เจาะทุกทำเลสุดฮ็อต! “ในเมืองโคราช” ย่านชุมชนเมืองเก่าสู่ยุคแห่งการพัฒนาอย่างไม่หยุดยั้ง

“เมืองโคราช”  ศูนย์รวมด้านเศรษฐกิจและวัฒนธรรมของจังหวัดนครราชสีมา พาดผ่านด้วยถนนเส้นสำคัญหลายสาย จนกลายเป็นเจ้าของฉายานาม “ประตูสู่ภาคอีสานและภูมิภาคอื่นๆ ในอาเซียน” หลายสิบปีที่ผ่านมา เมืองโคราชจึงได้กลายเป็นที่หมายตาจากนักลงทุนทั้งจากภาครัฐและเอกชนอย่างต่อเนื่อง จนราคาบ้านและที่อยู่อาศัยทะยานขึ้นอย่างรวดเร็ว

ก่อนโครงการลงทุนขนาดใหญ่ที่จะเกิดขึ้นในเร็วๆ นี้ จะนำพาเมืองให้ก้าวสู่ยุคแห่งการพัฒนาอย่างไม่หยุดยั้ง และเปลี่ยนโฉมหน้า “เมืองโคราช” ไปตลอดกาล… ถ้าพร้อมแล้วรัดเข็มขัดให้แน่น! เพราะเรากำลังจะพาทุกคนย้อนกลับไปวิเคราะห์แนวโน้มราคาที่อยู่อาศัยเชิงลึกของเมืองโคราชตั้งแต่อดีตจนถึงปัจจุบันให้ทุกคนได้ชมกัน

โซนในเมืองโคราช 1–2 : ย่านวิถีชีวิตศูนย์กลางเมืองทันสมัย

โซนในเมืองโคราช 1-2 ถือได้ว่าเป็นพื้นที่เมืองเก่าดั้งเดิมและเป็นย่านที่พักอาศัยที่มีพัฒนาเรื่อยมากว่า 30 ปี แต่ด้วยลักษณะของพื้นที่เขตเมืองที่ค่อนข้างหนาแน่น ในปัจจุบันเราจึงพบเห็นโครงการหมู่บ้านจัดสรรและคอนโดมิเนียมไม่มากนักเมื่อเปรียบเทียบกับการพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยโดยรวมของเมืองโคราช โดยตลาดที่อยู่อาศัยสำหรับย่านนี้มักจะอยู่ในรูปแบบของหอพัก อพาร์เมนท์ หรือการปล่อยเช่าบ้านเป็นหลังตามโครงการหมู่บ้านจัดสรรที่มีอยู่แต่เดิม

อย่างไรก็ตามโซนในเมืองโคราช 2 เริ่มมีการพัฒนาโครงการอสังหาฯตามแนวถนนมิตรภาพและถนนสุรนารี 2 ซึ่งแม้ในอดีตเคยเป็นพื้นที่รับน้ำที่ไหลล้นมาจากเขื่อนลำตะคองผ่านกระจายมาทางเมืองโคราช ทำให้ในพื้นที่บริเวณนี้ได้รับผลกระทบอยู่บ้างในฤดูน้ำหลาก แต่ในปัจจุบันเมืองโคราชได้มีการวางแผนรับมือกับสถานการณ์น้ำ โดยผันน้ำให้ไหลออกทางนอกเมืองแทนการไหลผ่านตัวเมือง อีกทั้งยังมีการวางแผนพัฒนาพื้นที่อื่นๆในโซนในเมือง 1-2 เพิ่มเติม เนื่องด้วยลักษณะเชิงภูมิศาสตร์ของพื้นที่มีศักยภาพเหมาะกับแผนการพัฒนาสู่การเป็นศูนย์กลางเมืองแห่งใหม่

แนวโน้มราคาที่อยู่อาศัย โซนในเมือง 1-2

ด้วยลักษณะเด่นของการผสมผสานของความเป็นเมืองเก่าเชิงวัฒนธรรมและประวัติศาสตร์ของโคราช บวกกับความสามารถในการเป็นศูนย์กลางเมืองใหม่ที่ทันสมัย แวดล้อมด้วยห้างสรรพสินค้าทั้งเก่าและใหม่จำนวนมาก ตลอดจนเป็นศูนย์รวมกลุ่มผู้ประกอบการด้านการให้บริการของเมืองอย่างครบครัน จึงสามารถกล่าวได้ว่าในเชิงเศรษฐศาสตร์การลงทุนและการตลาด พื้นที่ในโซนนี้เป็นทำเลศักยภาพที่สามารถตอบโจทย์การพักอาศัย ด้วยสาธารณูปโภคที่เอื้อต่อการใช้ชีวิตอย่างสะดวกสบาย สามารถเข้าถึงการบริการอันทันสมัยและมีความหลากหลายของเมืองได้โดยง่าย เหมาะกับการลงทุนพัฒนาด้านอสังหาริมทรัพย์เป็นอย่างมาก และเพื่อให้สามารถเข้าใจแนวโน้มราคาที่อยู่อาศัยในพื้นที่โซนในเมืองโคราช 1-2 ได้อย่างชัดเจน เราได้แสดงค่ากลางราคาขายของโครงการในปัจจุบัน โดยแบ่งพื้นที่ออกเป็น 4 โซน 9 ย่าน ดังนี้

1. บายพาส-สืบศิริ (พื้นที่ตามแนวถนนเลี่ยงเมือง จนถึงถนนสืบศิริ) ซึ่งแบ่งออกเป็น 3 ย่าน ได้แก่  ย่านกองบิน 1 บน., ย่านสืบศิริ และย่านสุรนารี 2
2. สถานีรถไฟจังหวัดนครราชสีมา ซึ่งเป็นพื้นที่ตอนกลางของโซนในเมือง 1-2 ได้แก่ ย่านตลาดหนองไผ่ล้อม และย่านหัวรถไฟ
3. มหาวิทยาลัยราชภัฏนครราชสีมา ซึ่งเป็นพื้นที่ทางด้านตะวันออกเฉียงเหนือของโซนนี้ ครอบคลุมพื้นที่มหาวิทยาลัยราชภัฏฯ และสนามกีฬากลางจังหวัด ได้แก่ ย่านสนามกีฬากลางและย่านทุ่งสว่าง-ศาลาลอย
4. ค่ายสุรนารี เป็นพื้นที่เชื่อมต่อระหว่างถนนสุรนารายณ์ และทางหลวงหมายเลข 224 ราชสี-โชคชัย ได้แก่ ย่านในเมือง และย่านค่ายสุรนารี ซึ่งมีแนวโน้มราคาที่อยู่อาศัยระดับย่าน ดังแผนภาพต่อไปนี้

ราคาที่อยู่อาศัยบริเวณโซนในเมือง 1-2 มีค่าเฉลี่ยราคากลางที่อยู่อาศัย (Median Selling Price) สูงสุด ได้แก่ ย่านสนามกีฬากลาง (3.73 ล้านบาท) ซึ่งขนาบด้วยถนนสายหลักทั้งสองสายอย่างถนนมิตรภาพ และถนนสุรนารายณ์ ซึ่งเป็นถนนสายที่มีโครงการที่อยู่อาศัยมากเป็นอันดับหนึ่งของพื้นที่ รองลงมาคือย่านตลาดหนองไผ่ล้อม ซึ่งอยู่ใกล้กับสถานีรถไฟจังหวัดนครราชสีมาและเป็นศูนย์กลางของพื้นที่ในโซนนี้ (3.62 ล้านบาท) ในย่านอื่นๆ ค่ากลางราคาโครงการลดหลั่นลงมาตามการกระจายตัวของที่พักอาศัย ได้แก่ ย่านกองบิน 1 บน และย่านทุ่งสว่าง-ศาลาลอย (3.27 ล้านบาท) ย่านสืบศิริ และย่านสุรนารี 2 (3.18 ล้านบาท) ย่านหัวรถไฟ (3.02 ล้านบาท) ย่านในเมือง (2.62 ล้านบาท) และย่านค่ายสุรนารี (2.22 ล้านบาท)

ทั้งนี้หากพิจารณาจากภาพรวมของแนวโน้มราคากลางในระดับย่านของพื้นที่นี้จะพบว่า พื้นที่ทางตอนบนของถนนมิตรภาพมีมูลค่าโครงการสูงกว่าพื้นที่ทางตอนล่าง อาจเนื่องด้วยพื้นที่ทางตอนบนใกล้กับย่านการค้าและสถานศึกษามากกว่า จึงน่าจะมีโอกาสเกิดการลงทุนและการกระจายตัวของโครงการที่มากกว่าตามไปด้วย

ในด้านราคาเฉลี่ยต่อตารางเมตรของที่อยู่อาศัย (Average Selling Price per Square Mater) ในพื้นที่โซนในเมือง 1-2 จะพบว่า ย่านสนามกีฬากลางยังคงเป็นย่านที่มีราคาเฉลี่ยต่อตารางเมตรสูงสุด (37,020 บาท/ตร.ม.) รองลงมาคือย่านในเมือง (22,120 บาท/ตร.ม.) ย่านหัวรถไฟ (18,710 บาท/ตร.ม.) ย่านสุรนารี 2 (16,960 บาทต่อ ตร.ม.) ย่านตลาดหนองไผ่ล้อม (15,780 บาท/ตร.ม.) ย่านกองบิน 1 บน (15,710 บาท/ตร.ม.) ย่านทุ่งสว่าง-ศาลาลอย (14,560 บาท/ตร.ม.) ย่านสืบศิริ (12,600 บาท/ตร.ม.) และย่านค่ายสุรนารี (10,010 บาท/ตร.ม.)

>>> คลิก <<<

สำหรับประวัติและแนวโน้มราคาที่อยู่อาศัยในโซนนี้ พบว่าภาพรวมค่ากลางราคาขายในปี 2016 อยู่ที่ 3.48 ล้านบาท ซึ่งสูงกว่าค่ากลางโดยรวมของโครงการที่อยู่อาศัยโดยรวมในพื้นที่อำเภอเมืองนครราชสีมา ซึ่งมีมูลค่าอยู่ที่ประมาณ 2.90 ล้านบาท ทั้งนี้ภาพรวมแนวทางการพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์ประเภทที่อยู่อาศัยของอำเภอเมืองนครราชสีมาในปีนี้ ยังคงเน้นไปที่โครงการบ้านจัดสรรประเภทบ้านเดี่ยวซึ่งคิดเป็นร้อยละ 80 ของโครงการทั้งหมด โดยในส่วนของโครงการประเภทคอนโดมิเนียม พบว่าตลาดยังคงชะลอตัวเพื่อศึกษาแนวโน้มผู้บริโภคมาตั้งแต่ปลายปี 2015

เมื่อมาเปรียบเทียบในเชิงของราคาเฉลี่ยต่อพื้นที่ใช้สอย ราคาขายโครงการที่อยู่อาศัยโซนในเมือง 1-2 ในปี 2016 จะอยู่ที่ตารางเมตรละ 20,370 บาท ซึ่งจากกราฟจะเห็นว่าค่าเฉลี่ยของพื้นที่ในโซนนี้สูงกว่าค่าเฉลี่ยของภาพรวมของอำเภอเมืองอยู่ถึง 1,600 บาท/ตร.ม. ซึ่งแสดงถึงความต้องการของตลาดที่ค่อนข้างหนาแน่นและทำราคาได้ดี โดยราคาขายต่อตารางเมตรโตขึ้นถึง 3.6% เมื่อเทียบกับปี 2012 และแนวโน้มราคาในปีนี้ก็ยังคงขยับตัวสูงขึ้นอย่างต่อเนื่อง

ทั้งนี้ แม้ว่ามูลค่าอสังหาฯในพื้นที่โซนในเมือง 1-2 จะมีการขยับตัวขึ้นไม่มากนัก เนื่องด้วยข้อจำกัดและความหนาแน่นของพื้นที่ แต่พื้นที่ในโซนนี้นับว่าเป็นพื้นที่ที่มีความต้องการด้านที่อยู่อาศัยค่อนข้างสูงอย่างต่อเนื่อง ซึ่งนอกจากรายงานเชิงสถิติดังข้างต้น ชุดข้อมูลสนับสนุนมูลค่าตลาดที่อยู่อาศัยโซนในเมือง 1-2 ยังพิจารณาได้จากอีกหลายปัจจัย อาทิ การเป็นศูนย์กลางเมืองที่ขยายตัวมาจากย่านอนุสาวรีย์ท้าวสุรนารี โดยสังเกตได้จากการลงทุนและการเปิดตัวร้านค้าใหม่ๆ รวมถึงห้างสรรพสินค้าในย่านนี้จำนวนมาก อีกทั้งหน่วยงานจังหวัดนครราชสีมายังมีแผนพัฒนาโครงสร้างพื้นฐานในระดับประเทศที่ส่งเสริมโดยภาครัฐส่วนกลาง ได้แก่ ระบบขนส่งสาธารณะภายในเมือง มอร์เตอร์เวย์ และรถไฟความเร็วสูง ซึ่งล้วนแล้วแต่เป็นปัจจัยกระตุ้นให้เมืองเกิดการพัฒนา และแน่นอนว่าจะมีผลอย่างมากกับแนวโน้มราคาอสังหาริมทรัพย์ในอนาคตด้วย

นักลงทุนด้านอสังหาริมทรัพย์จึงต้องศึกษาข้อมูลอย่างถี่ถ้วนและรอบด้านก่อนการลงทุน เพราะนอกจากราคาพื้นที่แถบนี้จะถีบตัวสูงขึ้นเป็นประวัติการณ์แล้ว เมืองโคราชยังมีอีกหนึ่งฉายาที่รู้ในกลุ่มบรรดานักธุรกิจว่า “ทำเลปราบเซียน” อีกด้วย ซึ่งฉายานี้ไม่ได้ตั้งขึ้นมาเล่นๆ แต่เพราะเมืองโคราชเป็นเมืองที่ยากจะพิชิต หากคุณไม่ทำการบ้านมาดีจริงๆ นั่นเอง!

*หมายเหตุ : ราคาที่อยู่อาศัยที่นำมาวิเคราะห์และนำเสนอในครั้งนี้เป็นค่ากลาง (Median Price) และค่าเฉลี่ย (Average Price) ของราคาที่อยู่อาศัยต่อพื้นที่ (ตารางเมตร) โครงการที่นำมาวิเคราะห์ประกอบไปด้วยบ้านจัดสรร ทาวน์โฮม และคอนโดมิเนียม จากการเก็บรวมข้อมูลตั้งแต่ปี พ.ศ.2555-2559 โดยทีมงาน Baania และวิเคราะห์ด้วยเทคนิคการประมาณค่าช่วงเชิงพื้นที่ (Spatial Interpolations) ในระบบสารสนเทศภูมิศาสตร์ (GIS)

ดร.สฤษดิ์ ติยะวงศ์สุวรรณ

ที่ปรึกษาศูนย์ออกแบบและพัฒนาเมือง, อาจารย์ประจำหลักสูตรเทคโนโลยีบัณฑิต สาขาวิชาการจัดการผังเมือง คณะศิลปกรรมและออกแบบอุตสาหกรรม, อาจารย์ประจำหลักสูตรวิศวกรรมศาสตร์มหาบัณฑิต สาขาวิชาเทคโนโลยีวิศวกรรมโยธาและการขนส่ง คณะวิศวกรรมศาสตร์และสถาปัตยกรรมศาสตร์ มหาวิทยาลัยเทคโนโลยีราชมงคลอีสาน นครราชสีมา

บรรณาธิการวารสารสภาพแวดล้อมสรรค์สร้างวินิจฉัย (Built Environment Inquiry – BEI) คณะสถาปัตยกรรมศาสตร์ มหาวิทยาลัยขอนแก่น, ผู้ทรงคุณวุฒิพิจารณาบทความวิชาการ,วิทยากรรับเชิญบรรยายด้านการพัฒนา การวางแผนและผังเมืองกับระเบียบวิธีวิจัยเพื่อการพัฒนาในหลายสถาบัน

นอกจากนี้ยังมุ่งเน้นพัฒนาองค์ความรู้ในวิชาชีพด้วยการวิจัยในโครงการต่างๆ ร่วมกับสถาบันชั้นนำ อาทิ โครงการศึกษาออกแบบรายละเอียดระบบขนส่งสาธารณะในเขตจังหวัดขอนแก่นและผลกระทบสิ่งแวดล้อม โดยศูนย์วิจัยและพัฒนาโครงสร้างมูลฐานอย่างยั่งยืน ภาควิชาวิศวกรรมโยธา คณะวิศวกรรมศาสตร์ มหาวิทยาลัยขอนแก่น (www.kts2016.com) ในตำแหน่งผู้เชี่ยวชาญด้านการออกแบบเมือง ทุนโดยสำนักงานนโยบายและแผนการขนส่งและจราจร และโครงการส่งเสริมสมรรถนะให้แก่องค์กรปกครองส่วนท้องถิ่นภายใต้โครงการจัดทำแผนพัฒนาที่อยู่อาศัย และแผนป้องกัน/แก้ไขปัญหาชุมชนแออัด กลุ่มจังหวัดภาคตะวันออก : ชลบุรี ระยอง จันทบุรี และตราด ในตำแหน่งหัวหน้าโครงการ ทุนโดยการเคหะแห่งชาติ (http://urp.kku.ac.th/nha_plge/index.html)

Contact Info
Email : Sarittiya@gmail.com
Website : www.sarit.be-searched.net

อดิศักดิ์ กันทะเมืองลี้

นักผังเมืองรุ่นใหม่ที่สนใจงานด้าน Urban Planning and  Analytics โดยเฉพาะอย่างยิ่งการวางแผนและวิเคราะห์เชิงพื้นที่ (Spatial Analysis) ด้วยระบบสารสนเทศภูมิศาสตร์ (GIS) ปัจจุบันเป็นผู้ช่วยผู้อำนวยการศูนย์ออกแบบและพัฒนาเมือง (UddC) จุฬาลงกรณ์มหาวิทยาลัย